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城市房屋拆迁怎么办

来源:矿业律师 网址:http://www.shcqzyls.com/ 时间:2021-04-30 17:04:37

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一、在房屋拆迁前期阶段的律师工作

第一、做好拆迁准备的调查、论证工作。

在房屋拆迁的准备阶段,律师在深入了解房屋拆迁单位实施拆迁的能力以及要拆迁的房屋情况等。有时有些房屋拆迁单位相位自已的能力,对困难估计不足往往未经充分论证就申请拆迁,日后拆迁工作举步维艰时又垂头丧气,怨言满腹。因此,要对拆迁单位是否具备实施的各种条件和能力进行了解,以便帮助该单位作出决策。

对被拆迁人的情况要作充分进行了解,被拆迁人往往涉及各个阶层,身份也五花八门,房屋的面积及权属状况也会十分的复杂。近期,本人的服务的拆迁单位拆迁在地上某中央直属机关的房屋,其谈判过程十分的艰难,但当初申请拆迁时并没有料到如此大的难度。因此,拆迁哪些房屋必须要对被拆迁人的情况进行调查并论证其可行性,合理确定拆迁的范围和规模。

第二、开展拆迁的行政审批工作。

在申请领取房屋拆迁许可证前,必须做好建设项目批准立项等相关工作。

《城市房屋拆迁管理条例》第七条规定,申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

广西壮族自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》细则第三条规定,城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造、生态环境改善和文物古迹保护。

第七条规定,拆迁补偿安置资金金额不得低于房屋拆迁补偿安置资金预算总额的80%,拆迁人提供的安置用房可以作价计入。因此,对于实施拆迁所具备的条件在申请拆迁许可前必须做进行充分的了解,并做好准备工作。现在拆迁一般都涉及旧城改造,而拆旧建新往往都与城市规划紧密关联,表面是上马一个新项目,实质上是政府在推进城市改造,加强城市建设,为此在拆迁前必必须与政府的沟通,为以后项目的顺利开展做到准备。当然,做些工作直接的目的是申请领取房屋拆迁许可证,取得拆迁的许可。而且该拆迁许可必须要进行公告。

二、在拆迁补偿安置阶段的律师工作

第一、对被拆迁人及其房屋情况进行调查了解。

首先,调查、取得被拆迁人的房屋权属证书,了解房屋面积等。其次,确定被拆迁人的范围,如果是租赁的房屋应当查明房屋所有人及承租人,如果原房屋所有死亡的应查明其继承人。

第二、做好房屋拆迁评估。

在拆迁中,必须查明被拆迁房屋的价值,为此法规专门规定房屋拆迁评估的概念及其程序。城市房屋拆迁估价,是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

《城市房屋拆迁管理条例》第三十八条规定,拆迁人应当委托依法设立的房地产评估机构对拆迁房屋进行评估,确定房屋拆迁补偿方案中的货币补偿标准。《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房〔2003〕234号第六条规定,市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择;拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。从上述两法规的规定看,如何确定评估机关并不尽相同。事实上,被拆迁人往往不愿确定评估机构,拒绝评估。由于被拆迁人有时涉及上百户,在选定评估单位如何召集他们进行协商选定评估单位显得比较困难同。因此,在实际中有的评估是由政府部门委托,也有相当一部评估是由拆迁单位委托的,评估结果往往很难得到被拆迁人的认可。在实际工作中,会经常出现两种情况:一是拆迁单位委托评估没有与被拆迁人协商或双方协商后仍无法就选定评估单位达成一致,二是有的被拆迁人自行委托评估单位进行评估,在这种情况下由于拆迁人、被拆迁人都委托评估出现两个评估结果。存在这两种情况如何解决,一方面领会法律的基本精神,细致地开展工作,另一方面中时也暴露出法规政策的不完善,建议在今后的立法中加以完善。

由于评估往往由拆迁方委托,因此为了保证评估结果的客观公正性,为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益,被拆房屋的评估报告应送达被拆迁人、房屋承租人。法律赋予了拆迁相对方即被拆迁人、房屋承租人对评估报告的知情权和异议权。所谓知情权,是指评估报告的内容应向拆迁相对方送达,使之知晓。异议权则是指如果拆迁相对方对于评估结果有异议的,可以向有关机构提出异议,如申请复估、鉴定等。只有在被拆迁人、房屋承租人的知情权得到充分保障、异议权得以充分行使的情况下,被拆除房屋的评估报告才能作为认定被拆除房屋价值的依据。

如果拆迁当事人对评估报告有疑问或者异议,可向原评估机构询问、申请复核。原评估机构应当对拆迁人、被拆迁人就评估报告提出的疑问向其作充分解释,解释内容包括拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估报告有异议且评估机构不能充分解释的,可以另行委托其他评估机构重新评估。如对原评估机构的评估结果、复核结果有异议,或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异,且协商达不成一致意见时,评估委托人可以在收到评估报告、复估结论或者重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。评估机构应当配合专家委员会的鉴定工作,向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及鉴定所需的其他有关资料。若房地产价格评估专家委员会认为评估报告不合法、不规范、不合理的,由专家委员会指定其中一家评估单位进行再评估;而拆迁当事人对再评估仍有争议的,可以重新向专家委员会申请鉴定。

第三、做好补偿安置方案,进行补偿安置的协商。

要向被拆迁人送达或告知有关拆迁许可的文件、评估报告、补偿安置方案及拆迁通知等。在协商过程中必须做记录。由于房屋拆迁评估结果往往很难到被拆迁人的认可,实际上经双方谈判协商后补偿的价格往往比评估价格高,否则难以达成补偿安置协议。补偿包货币补偿和房屋安置补偿。

进行补偿安置协商是比较艰难的过程。在出现矛盾后,作为拆迁人必须要有耐心,不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁,须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁,不得擅自扩大或者缩小,确需扩大或者缩小拆迁范围的,应当按规定办理规划、土地批准手续,并向颁发原拆迁许可证的区、县房地局申请变更拆迁范围。

另外,拆迁必须在规定的拆迁期限内完成。确需延长拆迁期限的,应当在拆迁期限届满日的15日前,向批准机关提出延期拆迁申请。

三、申请房屋拆迁行政裁决中的律师工作

2005年7月4日《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”

在拆迁人与被拆迁人无法达成补偿安置协议的,当事人只能向房屋拆迁管理部门申请行政裁决,并不能直接向人民提起民事诉讼,最高人民法院的司法解释堵死在协商无果之后走民事诉讼之路,目的是与《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定的精神保持一致。

当然,在协商无果之后,不仅被拆迁人可以申请房屋拆迁管理部门裁决,拆迁人也可以提出申请。律师接受委托后,应起草并向房屋拆迁管理部门提交房屋拆迁行政裁决申请书。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。拆迁人申请裁决时应提交以下相关资料:被拆迁房屋权属证明材料;被拆迁房屋的估价报告;对被申请人的补偿安置方案;申请人与被申请人的协商记录;未达成协议的被拆迁人比例等。

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